‹ Tutti gli articoli

BIM e Facility Management: nuove prospettive per la manutenzione

Articolo pubblicato da Hilario Bourg il 28 luglio 2020

Mentre l’attività del progettista copre solo una minima parte dell’intero processo, il BIM porta vantaggi sul lungo periodo perché riguarda l’intero ciclo di vita dell’opera, cioè l’insieme di attività che accompagnano la vita di un edificio, dalla progettazione, alla costruzione fino alla sua dismissione. Dunque, tra queste includiamo anche tutto ciò che è necessario al funzionamento dell’organismo: sono le attività che ricadono nel cosiddetto Facility Management.

Stando a Wikipedia, il Facility Management è

l’attività organizzativa che controlla tutte le attività che non riguardano il core business di un’azienda […]. Nell’accezione oggi di uso più comune, per Facility Management si intende principalmente tutto ciò che afferisce alla gestione di edifici unitamente ai loro impianti e servizi connessi […], ma anche i servizi di pulizia, ristorazione aziendale, portineria, giardinaggio, flotta aziendale, vigilanza, ecc.  

 

Quanto pesa la gestione di un edificio nel suo Life Cycle Cost

Cominciamo quindi a delineare il tipo di attività e a quantificarne i relativi costi che troviamo sintetizzati nella seguente tabella tratta da un articolo del professor Tronconi del Politecnico di Milano.Life Cycle Cost

Il Life Cycle Cost è la somma dei costi totali: possiamo determinare il peso in percentuale del tipo di attività rispetto al totale. Nello stesso articolo viene citato uno studio condotto nel 1997 dalla NTT (Nippon Telegraph and Telephone) su cinque edifici di loro proprietà su un arco di tempo di 50 anni.

tabella Life Cycle Cost

Secondo questa analisi il complesso delle attività della gestione immobiliare incide per un costo 5 volte superiore ai costi di investimento.

Fatto 100 il valore del Costo di costruzione, la somma di tutte le voci, corrispondente al totale dei Costi del Ciclo di Vita vale il 618,5 %. Ciò significa che i costi di Gestione Operativa e di Manutenzione incidono per circa l’83% del totale: Gestione Operativa + Manutenzione = 225,5 + 286 = 511,5 % che rapportato al totale è (511,5 / 618,5) x 100 = 82,7 %.

Il dato che più ci colpisce è che i costi della progettazione incidono soltanto per un 4,1% sul totale dei costi. L'architetto F.,  presso il quale ho lavorato alcuni anni, sosteneva che

Il progettista lavora giorno e notte, facendosi carico di grandi responsabilità, dovendo fronteggiare problematiche a 360 gradi (cliente, imprese, fornitori, amministrazioni pubbliche) e viene remunerato con l’8-9% del Costo di Costruzione (all’epoca erano ancora in vigore i minimi tariffari); un intermediario immobiliare arriva a prendere il 3+3% sul valore dell’immobile (che può essere dalle 3 alle 30 volte maggiore rispetto al Costo di Costruzione) a fronte però di una mole di lavoro e di responsabilità minori.

L’architetto concludeva dicendo che “forse abbiamo sbagliato tutto, ci frega il fatto che amiamo il nostro mestiere”. Non conosco così bene il mondo del Real Estate da poter condividere in pieno la sua posizione ma, secondo il principio “follow the money”, c’è effettivamente qualcosa su cui riflettere con attenzione.

Non stiamo certo suggerendo di cambiare mestiere, ma di considerare alcuni fattori che potrebbero rivelarsi decisivi: il mondo della progettazione, così come quello della gestione immobiliare sono in evoluzione, e questo produce un avvicinamento reciproco. 

Il processo di digitalizzazione sta investendo ogni campo e disciplina, e non comporta soltanto il miglioramento di rapporti già esistenti ma il loro sovvertimento.

 

La "Smiling Curve" e i vantaggi del BIM sul lungo periodo

La Smiling Curve è stata teorizzata già nel lontano 1992: il suo ideatore, Stan Shih, fondatore e presidente della Acer inc., teorizzò che nel settore dell’IT, diversamente da altri settori più tradizionali, si sarebbe verificata un’inversione nella catena produttiva dove il valore aggiunto si accumula non tanto nella fase di manifattura, come da tradizione, ma nella fase iniziale del processo e in quella finale, corrispondenti a:

  • Servizi pre-vendita (concept di prodotto che garantisce un alto livello di personalizzazione);
  • Servizi post vendita (marketing, che analizza e interpreta le interazioni fra l'azienda e il mercato, ne individua bisogni ed esigenze e determina le azioni da compiere). 

Smiling Curve

Se rapportiamo questo diagramma al BIM, abbiamo nelle fasi iniziali la Progettazione Algoritmica e la Digital Fabrication, che permettono di progettare componenti edilizi con un alto grado di personalizzazione così da garantire il miglioramento di una specifica performance. Tra i servizi post vendita annoveriamo invece proprio la gestione dell’edificio dopo la consegna, fra cui il Property e Facility Management.

Fino all’avvento dell'industria 4.0, i maggiori sforzi erano rivolti al miglioramento produttivo, e cioè a rendere la curva a campana più ripida: produrre di più e a minori costi comportava maggiori introiti. Oggi siamo tutti piuttosto bravi a produrre, il problema è casomai vendere. 

Il BIM stesso nasce in un primo momento come strumento di efficientamento in grado di incrementare la produzione degli studi di progettazione e ridurre il numero di errori nel cantiere. È un aspetto che viene ancora spesso evidenziato (e a ragione, considerati i benefici immediati del BIM) ma non tiene in considerazione i vantaggi del BIM sul lungo periodo dove entrano in gioco altri fattori determinanti. 

L’adozione della norma UNI EN ISO 19650 segna definitivamente il passaggio a un BIM più maturo: nella norma non si parla più di Requisiti della Committenza (Employer’s Information Requirements) ma di Gerarchia di Requisiti (Exchange Information Requirements), dove vengono distinte le finalità dell’organizzazione e del cespite (OIR, AIR e AIM) dalle finalità del progetto (PIR, EIR e PIM). Per approfondire questi argomenti rimando alla lettura degli articoli sulla parte 1 e parte 2 della norma ISO.

Ciò significa che per cominciare un progetto non si fa “come si è sempre fatto” ma si procede di volta in volta, individuando innanzitutto gli obiettivi della commessa in risposta alle esigenze della committenza.

Facciamo un esempio: il committente punta a incrementare la redditività del proprio immobile per uffici abbassando le spese di gestione, e allo stesso tempo ad aumentare la qualità dello standard abitativo. Ovviamente si punterà a una classe energetica A, ma non basta: uno degli aspetti spesso trascurati è il fabbisogno illuminotecnico che è raramente oggetto di analisi e viene più spesso demandato all'impiantista, il quale posizionerà un punto luce sopra ogni postazione lavorativa. Invece, l’analisi illuminotecnica potrebbe valutare l’interazione fra luce naturale e artificiale e, con alcuni accorgimenti (scelta dei dispositivi di oscuramento), massimizzare il contributo di luce naturale e di conseguenza ridurre il numero di corpi illuminanti. Questo comporterebbe:

  • riduzione delle spese di gestione operativa (minor consumo di elettricità);
  • riduzione delle spese di manutenzione (meno lampadine da sostituire);
  • migliore vivibilità degli spazi interni.
dialux def

 

Le scelte progettuali iniziali sono quelle che influenzano maggiormente le prestazioni future dell’opera, comprese la gestione e manutenzione. Inoltre, il progettista contribuisce in buona parte a generare e reperire molte delle informazioni che dovranno confluire in un apposito contenitore informativo.

 

I Contenitori Informativi e il modello 6D per la gestione del tempo

Il contenitore informativo è, secondo la definizione della ISO 19650-1, un insieme coerente di informazioni. Queste hanno diverse origini:

  • Dati generati nel modello stesso (informazioni geometriche, quantità, ecc.);
  • Dati strutturati incorporati agli oggetti del modello sotto forma di attributi consultabili singolarmente;
  • Dati non strutturati provenienti da documenti scansiti, video, file multimediali, ecc.
  • Dati esterni contenuti in un Database Relazionale (cioè che aggrega e mette in relazione i dati in diversi modi) e che possono essere collegati agli oggetti del modello attraverso link dinamici.

Avendo introdotto questi concetti, siamo in grado di definire il modello 6D (dove 6D è la dimensione della gestione nel tempo) come un modello informativo connesso ad un DataBase relazionale con multipli accessi al fine di condurre la fase di gestione operativa e di manutenzione.

Secondo la ISO 19650, il modello informativo durante la fase progettuale del processo BIM prende il nome di P.I.M. (Project Information Model) e confluisce successivamente nel cosiddetto A.I.M. (Asset Information Model) durante la fase operativa.

Nell’iconografia del Ciclo di Consegna Informativa, il modello AIM continua a “crescere” attraverso l’acquisizione di nuove informazioni provenienti dal campo e immagazzinate in un Database centralizzato (o anche più di uno) collegati al modello AIM. 

Information Delivery Cycle

Ma la quantità di informazioni prodotte è in costante crescita: si dice che nel 2019 sia stato abbattuto il muro degli ZettaByte (1021 byte) e la tendenza non accenna a rallentare, anzi. Non solo le aziende, siamo noi come persone e privati i primi produttori di dati, e questi nel loro fluire costante possono essere intercettati e utilizzati per scopi diversi.

Expanding-Brain_2Il Gemello Digitale è un concetto mutato dal mondo della manifattura, dove si è compreso che conviene “intervenire sui bit anziché sugli atomi”.

Il Gemello Digitale è la replica virtuale del manufatto reale. Racchiude un insieme di dati e informazioni riferibili all’entità rappresentata, di cui è possibile l’accesso da ogni posizione e che scambia informazioni in modo bidirezionale con la componente reale tramite l’uso di sensori e attuatori: ad esempio collegando il modello digitale alla domotica e a sistemi di intelligenza artificiale, come gli assistenti vocali che cominciano a popolare le nostre case.

Con il 5G si prevede uno sviluppo esponenziale dell' I.O.T. (Internet of Things) e il Gemello Digitale diverrà un'interfaccia indispensabile per interagire con l'ambiente tecnologico che ci circonda.

 

Cosa può offrire il progettista in una prospettiva di lungo termine?

Uno dei compiti del progettista è innanzitutto l’interpretazione delle esigenze del cliente, ma ciò non significa scegliere la piastrella che si abbina meglio al vestito della padrona di casa (il cliente è sempre più informato e vuole scegliere lui stesso le finiture della propria abitazione). Interpretare le esigenze del cliente significa comprenderne le ragioni economiche, indipendentemente che sia un cliente piccolo o grande, che sia destinato a uso residenziale o a uffici: qualsiasi intervento edilizio è tendenzialmente un’operazione immobiliare.

Il progettista è l’autore del modello digitale che può popolare di quei dati che possono risultare significativi, se non addirittura decisivi, per il cliente.  Si tratta quindi di renderlo disponibile al cliente e ai fruitori finali (agenzie immobiliari, aziende, proprietari di casa, ecc.) in modo che possano accedervi e consultarlo autonomamente.

Il modello digitale può diventare una sorta di fascicolo del fabbricato in cui sono contenute le informazioni rilevanti quali i dati delle forniture, le informazioni di contatto, i riferimenti alle pratiche edilizie, i dati catastali, ecc. Oppure può diventare l’interfaccia dei sistemi di domotica anche a distanza, o ancora, lo strumento di gestione delle attività di manutenzione.

 

Il Facility Management semplice

L’aspetto strumentale del Facility Management  è fra tutti quello più semplice: strumenti come il BIMx di GRAPHISOFT offrono la possibilità a clienti, imprese e utilizzatori finali di avere sempre con sé la replica virtuale dell’immobile, arricchita di tutte le informazioni necessarie. Il modello è consultabile sui dispositivi mobili o direttamente sul web, inserendolo se necessario nella pagina di un sito.

Una delle tendenze più significative nello sviluppo dei software è la possibilità di personalizzare e programmare le interfacce con altre applicazioni tramite l’utilizzo di linguaggi di programmazione sempre più user friendly. GRAPHISOFT, anziché sviluppare nuove funzioni che incontrino il favore dei propri utenti, ha aperto le porte di comunicazione di BIMX. Connettersi con il mondo del facility (e non solo) non è più un'esclusiva di realtà con ampie risorse: esso diventa accessibile a chiunque, attraverso collaborazioni tecniche. Bisogna contattare un programmatore. ma una semplice ricerca su LinkedIn evidenzia come la loro disponibilità sia ampia nel mercato. Oltretutto non sono necessarie pagine e pagine di script: alcune righe di codice Json sono sufficienti a connettere il modello virtuale con la sua controparte reale.

Di seguito trovate alcuni esempi di personalizzazione di BIMX che lo connettono alla domotica, ad altri software gestionali, o ad applicazioni per la Gestione e Manutenzione.

 

 

 

Dicevamo che questa è la parte "semplice". La parte più "complessa" per il progettista (intendiamo complessa nel senso di “formata da più elementi” e non come “di difficile soluzione”) è organizzare il set di dati ritagliato sulle esigenze del cliente e soprattutto fargliene comprendere l’importanza. In poche parole, sviluppare la propria “imprenditorialità” e proporre al cliente soluzioni innovative che incontrino le sue esigenze.

L’analisi dei Costi del Ciclo di Vita è li a dimostrarci che il gioco vale sicuramente la candela; questa, e non la scelta delle finiture, è il nuovo orizzonte della progettazione, quei servizi post-vendita dove si accumula il valore aggiunto e che sono alla base di un nuovo rapporto con il cliente, più stabile e continuativo.

 

 

 


Vuoi implementare un flusso di lavoro in BIM?

Comincia dai nostri ebook gratuiti: sono un'infarinatura del perché e di come il BIM migliora il tuo business e ti rende competitivo sul mercato, che tu sia un singolo professionista o un'azienda strutturata.

Scarica l'ebook BIM FACILE

Topics: Il Metodo BIM

Iscriviti al Blog

Articoli Recenti